недвижимость в Испании от банков и застройщиков
Рекомендовать

Процедура покупки недвижимости в Испании

Процедура оформления покупки недвижимости в Испании относительно простая, по сравнению с другими странами Европы, но расходы связанные с этим процессом могут быть разные, в зависимости от того на сколько хорошо разбираетесь вы или ваш агент по недвижимости в данной сфере. процедура покупки недвижимости в Испании В любом случае, перед тем как покупать испанскую недвижимость вам необходимо ознакомиться с такими особенностями оформления и получения всех необходимых правоустанавливающих документом для заключения сделки купли-продажи дома, виллы, квартиры, апартаментов в Испании.

Сделаем небольшое вступление – покупать недвижимость Испании могут, как физические так юридические лица. Иностранцы имеют полное право приобретать недвижимость в Испании любого типа – земельные участки, жилую и коммерческую недвижимость.

Процедура оформления покупки недвижимости в Испании состоит из таких этапов:
1. Выбор желаемого объекта недвижимости и проверка всех документов со стороны собственника, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.
2. Оформление предварительного договора купли-продажи.
3. NIE — получение идентификационного номера иностранца.
4. Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости в Испании.
5. Регистрация объекта недвижимости на покупателя.
6. Уплата всех налогов и сборов.
Выбор объекта
1. Вы нашли долгожданную квартиру, апартаменты или виллу в Испании, которую так долго искали и собрались её покупать, что делать дальше? В первую очередь вы должны проверить все правоустанавливающие документы объекта недвижимого имущества.

Вся информация о любом типе недвижимости Испании находиться в регистре собственности — Registro de la Propiedad. Поэтому, при покупке жилья на вторичном рынке из этого регистра вы должны получить выписку Nota Simple, в которой будет указана «Чистота» объекта, что данная недвижимость Испании действительно принадлежит указанному собственнику, не находится под залогом и арестом, также в ней указывается площадь и задолженность владельца (если есть).

Какие документы должен предоставить собственник недвижимости:

Эскритура, на испанском языке Escritura publica de compraventa – данный документ подтверждает право собственность на недвижимость, в нём указываются детальные характеристики объекта. Этот правоустанавливающий документ должен быть с отметкой о регистрации недвижимого имущества в гос. регистре.

IBI – в этом правоустанавливающем документе находятся сведения об уплате муниципального налога на недвижимость (он оплачивается ежегодно), также в нём прописан кадастровый номер и кадастровая оценка недвижимого имущества.

Если хотите купить недвижимость Испании от застройщика «на первичном рынке», необходимо изучить такие документы: Declaracion de obra nueva в нём указывается есть ли застройщика разрешение на данное строительство и зарегистрирован ли объект строительства в налоговой. Также, когда собираетесь покупать квартиру или апартаменты в комплексах, проверьте ещё – зарегистр. план строительства в местном муниципалитете.

При покупке недвижимости Испании в кредит, процедура сделки будет проходить безопасней и легче, т.к. все необходимые документы проверяет служба безопасности финансового учреждения, в котором оформляется ипотека.

При покупке недвижимости в кредит (1-я часть)
2. Если вы хотите купить недвижимость в Испании в кредит, то запаситесь терпением т.к. процесс рассмотрения вашего дела в банке и подготовки всех необходимых документов займёт достаточно много времени. Поэтому, к этой процедуре нужно готовиться заблаговременно.

Перед подписанием предварительного договора с продавцом, необходимо в первую очередь собрать полный пакет документов, которые требует испанский банк и получить от него предварительное согласие на оформление кредита. После выполнения этой процедуры, можно со спокойной душой переходить к оформлению задатка и предварительного договора.

Оформление предварительного договора купли-продажи.
3. После того как будут проверены выше указанные документы, можно приступать оформлению предварительного договора contrato de arras. В предварительном договоре прописывается устная договорённость между продавцом и покупателем испанской недвижимости – стоимость объекта, форма оплаты, график, сроки выплаты денег и сумма задатка. Как правило, задаток составляет 10% общей стоимости объекта недвижимости и выплачивается наличными или банковским чеком, в присутствии адвоката покупателя или испанского агентства недвижимости. Если вдруг продавец откажется от самой сделки, то задаток он возвращает покупателю в двойном размере, в случае наоборот, задаток остаётся продавцу. Конечно, любые условия предварительного договора могут оформляться индивидуально, отталкиваясь на пожеланиях покупателя и продавца. Как правило, предварительные договора оформляют на два или три месяца, после чего сделка должна дойти до своего логического завершения путём оформления основного договора купли-продажи у нотариуса.

Если вы планируете покупать недвижимость Испании на первичном рынке ещё на этапе стройки, то девелоперы вам могут предложить различные графики выплаты денег – к примеру, первый взнос может быть 10 % от стоимости жилья или 10 тыс. евро(фиксированная сумма), а остальная часть выплачивается после того, как сделка купли-продажи будет заверена у нотариуса (оформления эскритуры).

В целом, оформление предварительного договора для покупки недвижимости в Испании, считается распространённой частью сделки, также как в нашем государстве. Продавец и покупатель может сразу оформить сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса и без предварительного договора, если у них есть все необходимые документы.

Покупка недвижимости в Испании в кредит (2я часть)
4.

После того как вы отдадите финансовому учреждению копию «contrato de arras» предварительного договора, на ваш объект будет отправлен «tasador» — оценщик, который должен оценить и осмотреть приобретаемую недвижимость. Это обычная процедура, т.к. на основании объективной оценки недвижимости у финансового учреждения будут гарантии о том, что кредит не обладает никакими существенными рисками. На сегодняшний день испанские банки предлагают ипотеку с нулевым взносом, но реально можно рассчитывать на кредит — 50% от оценочной стоимости объекта.

Приблизительная стоимость услуг оценщика от 300 до 500 € — эта сумма у вас быть на счету в том банке, который назначает оценку. И самое главное не забудьте впустить оценщика, это задача продавца или агента, которые должны обеспечить доступ к объекту недвижимости. Согласно испанским законам у оценщика должна быть официальная лицензия архитектора, которую вы имеете полное право увидеть.

Также, вы можете сделать экспертную оценку объекта даже если вы не собираетесь брать кредит, это поможет убедиться в выгодности покупки и структурной целостности объекта.

Получение идентификационного номера иностранца
5. NIE «Numero de Identificacion de Extranjero» — оформление идентификационного номера иностранца, который должен быть вписан эскритуру. С помощью номера NIE испанские налоговые органы контролирует иностранных граждан – оплату всех необходимых налогов связанных с недвижимостью. Чтобы получить идентификационный номер иностранца, необходимо подать заявление в испанское Extranjeria — подразделение национальной полиции. После этого нотариус проверяет налоговый номер NIE и вписывает его в Эскритуру. Без идентификационного номера иностранца не смогут направить в государственный регистр собственности недвижимого имущества. В целом, эта не будет составлять большой проблемы для вас, т.к. наша компания будет помогать в получении налогового номера NIE.
Нотариальное оформление сделки купли-продажи недвижимости в Испании
6. Это самый главный этап в процедуре оформления недвижимости Испании, ведь именно договор купли-продажи заверенный нотариусом даёт право на переход права собственности на жильё от продавца к покупателю. Нотариально заверенный договор купли-продажи на испанском называется Эскритура «Escritura publica de compraventa». Ещё раз напомню, что в предварительном договоре прописываются намерения обеих сторон, и он не даёт право на переход собственности (эскритуру можно оформлять и без предварительного договора, если есть все документы). Поэтому, основная часть процедуры оформления договора купли-продажи недвижимости, должна выполняться с участием испанского нотариуса данного региона страны.

Когда уже эскритуру заверяют нотариально, покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом – внести основную сумму денег с учётом задатка. После этой процедуры оформления покупателю даётся Copia Simple – нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности на испанскую недвижимость. Дальше, вся информация о сделки передаётся в официальном порядке из нотариальной конторы в гос. регистр собственности, на испанском «Registro de la Propiedad».
Все основные документы для оформления сделки, покупатель обязан лично подписывать с собственником жилья — если недвижимость будет приобретаться на вторичном рынке, то с физическим лицом или с застройщиком юр. лицом при покупке недвижимости в новостройке. Испанские агентства недвижимости самой продажей жилья не занимаются, а только поиском объектов недвижимости, сопровождением сделки и различными сопутствующими формальностями. Исключением может быть, оформления сделки купли-продажи с агентством недвижимости, если у него соответствующая доверенность заверенная у нотариуса. (но лучше таких маневров избегать, для вашей же безопасности). Также, испанские агентства могут оформлять предварительный договор (задатка) от имени продавца для этого хватит простой доверенности со стороны продавца. Аналогично, агентства недвижимости в Испании могут представлять интересы покупателя на оформлении сделки купли-продажи, если у них есть соответствующая доверенность заверенная нотариально. Но мы рекомендуем, избегать заключения сделок покупки испанской недвижимости с использованием доверенности, для 100%-й безопасности добивайтесь физического присутствия собственника или покупателя недвижимости.

И ещё маленький совет, если вы собираетесь покупать недвижимость в Испании в первый, то лучше не заниматься самодеятельной подготовкой всех документов, а доверить это профессионалам.
Если вы покупаете недвижимость Испании в кредит, где третьим участником становиться финн учреждение, то сначала необходимо открыть счёт в данном банке и согласно ипотечному договору делаете первоначальный взнос денег. После этого у испанского нотариуса оформляете Эскритуру (основной договор купли-продажи), а уже полный расчёт с продавцом делает представитель банка.

Регистрация объекта недвижимости на покупателя.
7. Когда вы получите нотариальный акт подтверждающий право собственности на недвижимость её необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad — государственном регистре собственности, туда же будет отправлена нотариальная копия акта. Данная процедура занимает от 1 до 3 мес. и после этого покупатель получает копию Эскритуры с пометкой о регистрации – это окончательно закрепляет право собственности, а в выписке из гос. регистра собственности Nota Simple, покупатель отмечается как владелец жилья.
Уплата налогов и сборов.
8. В процессе оформления сделки купли-продажи жилья, необходимо оплатить такие налоги и сборы.

После покупки жилья, вам будет полезно узнать какие расходы на содержание недвижимости в Испании